Imaginez : vous avez repéré un immeuble ancien à rénover, un bon emplacement, un prix d’acquisition correct — et soudain, le calcul fiscal change tout. Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026 dans le cadre de la loi de finances du 19 février 2026, redistribue les cartes pour les investisseurs en logement locatif nu. Après la fin du Pinel en décembre 2024 et une chute des ventes de logements neufs aux investisseurs de 50 % en 2026, le gouvernement a visiblement tiré les leçons.
Une rupture fiscale qui ouvre l’amortissement à la location nue
Ce qui rend le dispositif Jeanbrun structurellement différent de tout ce qui existait avant, c’est l’introduction de l’amortissement dans la location nue — un mécanisme jusqu’ici réservé aux loueurs meublés non professionnels. Concrètement, on peut désormais déduire jusqu’à 12 000 € par an sur les revenus fonciers, avec des taux progressifs selon le niveau de loyer pratiqué : 3,5 % pour un loyer intermédiaire en neuf, jusqu’à 5,5 % pour un loyer très social. Plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal grimpe — une logique de bonification qui aligne enfin l’intérêt fiscal du bailleur avec l’intérêt social du locataire.
L’exemple officiel du gouvernement parle de lui-même : pour un bien acheté 180 000 € avec 30 000 € d’apport, le dispositif peut permettre de tendre vers zéro impôt sur les revenus locatifs, avec 16 000 € déductibles sur l’impôt sur le revenu sur dix ans. À cela s’ajoute un déficit foncier majoré à 21 400 € par an pour les travaux énergétiques, disponible jusqu’en 2027. Le tout sans restriction de zonage géographique — rupture nette avec le Pinel, qui excluait de facto une grande partie du territoire. L’offre locative ayant chuté de 15 % en cinq ans, le gouvernement vise 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026 pour des recettes fiscales estimées à 500 millions d’euros.
Rénover avec le dispositif Jeanbrun : les conditions qui font ou défont un projet
Le dispositif Jeanbrun n’est pas un chèque en blanc. Pour les logements anciens — et c’est là que beaucoup de projets de rénovation se jouent — les travaux doivent représenter au minimum 30 % du prix d’acquisition, et le bien doit atteindre un DPE de classe A ou B après rénovation. Un audit énergétique préalable devient donc presque incontournable, et le budget travaux doit être calibré avec précision pour ne pas tomber sous ce seuil. L’engagement locatif minimal de 9 ans est non négociable : toute rupture anticipée remet en cause l’ensemble des avantages fiscaux.
Un point que beaucoup d’investisseurs en zone périurbaine ou rurale découvrent trop tard : seuls les immeubles collectifs sont éligibles. Une maison individuelle, même entièrement rénovée avec un DPE A exemplaire, ne peut pas bénéficier du dispositif Jeanbrun. Les logements meublés et les résidences services sont également exclus. En revanche, un cumul avec MaPrimeRénov’ Copropriété reste possible, avec une prise en charge de 30 à 45 % des travaux selon l’ambition énergétique du projet — ce qui peut significativement alléger la mise de départ et rendre le seuil des 30 % plus accessible.
La fenêtre est courte, les règles sont précises, et les marges d’erreur budgétaires sont minces — mais pour qui joue le jeu jusqu’au bout, le dispositif Jeanbrun dessine une trajectoire patrimoniale où la fiscalité cesse enfin d’être l’ennemi de la rénovation.