En location vide, le bailleur n’a aucune obligation de fournir des meubles ou équipements ménagers : il doit uniquement délivrer un logement décent (décret n° 2002-120). Un logement est juridiquement "vide" dès qu’il manque au moins un des 11 éléments obligatoires du meublé fixés par le décret n° 2015-981. Attention : si les 11 éléments sont réunis, le bail peut être requalifié en meublé, avec changement de fiscalité et de durée de bail.
Vous vous apprêtez à mettre un logement en location et vous interrogez sur vos obligations concernant la mise à disposition des meubles en location vide. La frontière entre location vide et location meublée repose sur des critères précis, fixés par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2015-981. Comprendre cette distinction vous évite des erreurs coûteuses : requalification du bail, changement de fiscalité, litiges avec le locataire. Voici ce que dit la réglementation en 2026 et comment sécuriser votre pratique.
Location vide et meubles : que dit la loi en 2026 ?
En location vide, le bailleur n’a aucune obligation légale de fournir des meubles ou équipements ménagers. Il doit uniquement délivrer un logement décent avec les raccordements et installations structurelles (eau, électricité, chauffage). La présence d’équipements économes, comme un pommeau de douche qui limite la consommation d’eau par douche, n’est pas exigée par la loi.
Le cadre juridique repose sur deux textes complémentaires. Le décret n° 2002-120 définit les critères de décence d’un logement vide : surface minimale de 9 m² pour une pièce principale, hauteur sous plafond de 2,20 m, volume habitable de 20 m³, température de chauffage maintenue à 18 °C en hiver. La loi du 6 juillet 1989, dans son article 25-4, précise la définition du logement meublé et les éléments qui le caractérisent.
Raisonnez donc en creux : un logement vide se définit par ce qu’il ne contient pas. Si vous laissez un réfrigérateur, une table ou des luminaires, vous ne basculez pas automatiquement en meublé. La requalification n’intervient que si l’ensemble des 11 éléments obligatoires est présent.
La mise à disposition des meubles en location vide n’est encadrée par aucune obligation positive. Vous n’avez pas à fournir de literie, de vaisselle ou d’ustensiles de cuisine. Le locataire apporte ses propres équipements, ce qui simplifie votre gestion locative.
Les 11 éléments qui font basculer un logement vide en meublé
Le décret n° 2015-981 fixe la liste des 11 éléments indispensables pour qu’un logement soit considéré comme meublé : literie, occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation ≤ -6°C, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager.
Cette liste, applicable depuis le 1er septembre 2015, est exhaustive. Un seul élément manquant suffit pour que le logement reste juridiquement en location vide. Surveillez donc l’ensemble du contenu du logement, notamment si vous rachetez un bien anciennement loué meublé ou si vous laissez des équipements par commodité.
| N° | Élément obligatoire en meublé | Conséquence si absent |
|---|---|---|
| 1 | Literie avec couette ou couverture | Logement vide |
| 2 | Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres | Logement vide |
| 3 | Plaques de cuisson | Logement vide |
| 4 | Four ou four à micro-ondes | Logement vide |
| 5 | Réfrigérateur avec compartiment congélation ≤ -6 °C | Logement vide |
| 6 | Vaisselle en nombre suffisant pour les occupants | Logement vide |
| 7 | Ustensiles de cuisine | Logement vide |
| 8 | Table et sièges | Logement vide |
| 9 | Étagères de rangement | Logement vide |
| 10 | Luminaires | Logement vide |
| 11 | Matériel d’entretien ménager adapté au logement | Logement vide |
En location meublée, l’inventaire mobilier est obligatoire et distinct de l’état des lieux. Si vous fournissez les 11 éléments sans établir cet inventaire, vous vous exposez à des litiges sur la restitution du mobilier en fin de bail.
Location vide : quels équipements le bailleur doit-il fournir ?
En location vide, le bailleur doit fournir un logement décent : alimentation en eau potable, sanitaires, douche ou baignoire, évier raccordé, espace cuisson avec raccordements prévus, chauffage maintenant 18°C minimum, installation électrique aux normes NF C 15-100, et dispositifs de ventilation. Aucun meuble ni équipement ménager n’est exigé.
La notion de « cuisine équipée » ne s’applique pas à la location vide. Vous devez délivrer les raccordements et l’espace, pas les équipements ménagers. Cette différence impacte le montant du loyer et la condition du bien mis en location.
- Alimentation en eau potable : pression et débit suffisants, eau chaude et froide.
- Sanitaires : toilettes intérieures, douche ou baignoire, évier raccordé avec évacuation des eaux usées.
- Espace cuisson : raccordements prévus pour plaques de cuisson, sans fournir les plaques elles-mêmes.
- Chauffage : système adapté maintenant une température de 18 °C en hiver.
- Installation électrique : conforme à la norme NF C 15-100, avec éclairage et prises en nombre suffisant.
- Ventilation : dispositifs d’aération, VMC ou fenêtres ouvrantes.
Avant la mise en location, vérifiez la surface habitable : une pièce principale doit mesurer au minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m et un volume habitable de 20 m³. Ces critères du décret n° 2002-120 conditionnent la décence du logement vide.
Les risques de la mise à disposition de meubles en location vide
Fournir des meubles en location vide peut entraîner une requalification du bail en meublé si les 11 éléments obligatoires sont présents. Conséquences : durée de bail réduite de 3 ans à 1 an, dépôt de garantie de 1 à 2 mois, fiscalité BIC au lieu de revenus fonciers, et obligation d’inventaire mobilier.
- ✅ Logement plus attractif pour certains profils de locataires
- ✅ Possibilité de louer plus rapidement si le bien est partiellement équipé
- ✅ Valorisation du bien sans basculer en meublé si un élément manque
- ❌ Requalification en meublé si les 11 éléments sont réunis
- ❌ Bail réduit de 3 ans à 1 an, moins de stabilité locative
- ❌ Dépôt de garantie plafonné à 2 mois au lieu d’1 mois
- ❌ Passage de la fiscalité des revenus fonciers aux BIC
- ❌ Obligation d’inventaire mobilier et de remplacement des équipements
La requalification n’est pas automatique : elle suppose que le locataire engage une action ou qu’un contrôle révèle la présence complète des 11 éléments. Vous conservez la maîtrise du risque en documentant précisément ce que vous laissez dans le logement.
Comment éviter la requalification en meublé : bonnes pratiques
Pour éviter la requalification, le bailleur doit s’abstenir de fournir l’ensemble des 11 éléments obligatoires. S’il souhaite laisser quelques meubles, il doit s’assurer qu’au moins un élément manque (par exemple, pas de matériel d’entretien ménager ou pas de dispositif d’occultation). Un état des lieux précis et un bail clair sont indispensables.
La mise à disposition des meubles en location vide doit rester partielle et assumée. Vous pouvez par exemple laisser une cuisine équipée avec plaques de cuisson, four et réfrigérateur, mais retirer la vaisselle, les ustensiles de cuisine ou le matériel d’entretien ménager. Le logement reste vide au sens juridique.
- Ne fournissez jamais les 11 éléments complets : retirez systématiquement au moins un élément de la liste, idéalement le matériel d’entretien ménager ou les luminaires.
- Documentez l’absence d’éléments obligatoires : mentionnez dans l’état des lieux d’entrée que le logement est loué vide et listez les équipements laissés à titre gracieux.
- Utilisez un bail conforme à la loi de 1989 : indiquez explicitement « location vide » et évitez toute clause évoquant un inventaire mobilier, non requis en location vide.
- Informez le locataire : précisez par écrit que les équipements laissés ne constituent pas un ameublement au sens du décret n° 2015-981.
Le préavis du locataire en location vide est de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue. Cette durée plus longue qu’en meublé (1 mois) vous offre une meilleure visibilité pour anticiper la vacance et préparer la relocation.
Location vide ou meublée : quel choix pour le bailleur en 2026 ?
Le choix entre location vide et meublée dépend des objectifs du bailleur : la location vide offre une stabilité locative (bail de 3 ans) et une gestion simplifiée, tandis que la location meublée génère des loyers supérieurs de 15 à 25 % et des avantages fiscaux LMNP, mais avec plus de contraintes (inventaire, rotation plus rapide).
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Inventaire mobilier | Non requis | Obligatoire |
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC (LMNP possible) |
| Loyer constaté | Référence de base | +15 % à +25 % |
| Rendement brut moyen | Variable selon marché | 6 % à 8 % |
- ✅ Bail de 3 ans : stabilité locative et moins de rotation
- ✅ Aucun inventaire mobilier à réaliser
- ✅ Pas d’équipements à remplacer ou à entretenir
- ✅ Révision annuelle du loyer possible si clause prévue
- ✅ Déficit foncier imputable sur les revenus fonciers
- ❌ Loyer inférieur de 15 % à 25 % par rapport au meublé
- ❌ Préavis locataire de 3 mois, moins de flexibilité
- ❌ Pas d’amortissement du mobilier ni d’avantage LMNP
- ❌ Locataires potentiellement moins nombreux sur certains marchés
Votre décision doit reposer sur le profil du locataire cible et sur votre stratégie patrimoniale. Si vous visez des étudiants ou des jeunes actifs, la location meublée répond mieux à leurs besoins de flexibilité. Si vous privilégiez une gestion sereine sur le long terme, la location vide reste la solution la plus simple.
Conclusion : sécurisez votre mise à disposition des meubles en location vide
La mise à disposition des meubles en location vide obéit à une logique claire : vous n’avez aucune obligation de fournir des équipements ménagers, mais vous devez éviter de réunir accidentellement les 11 éléments du meublé. Appliquez ces trois actions concrètes dès maintenant.
- Auditez le logement : listez tous les équipements présents et vérifiez qu’au moins un des 11 éléments obligatoires manque.
- Rédigez un bail explicite : mentionnez « location vide » et décrivez précisément les équipements laissés à titre gracieux dans l’état des lieux.
- Conservez une trace écrite : photographiez le logement à l’entrée et à la sortie du locataire pour documenter l’absence d’ameublement complet.
En maîtrisant ces règles, vous sécurisez votre bail, votre fiscalité et votre relation locative sur la durée.
Questions frequemment posees
Quels meubles le propriétaire doit-il fournir en location vide ?
Aucun. En location vide, le bailleur n’a pas d’obligation de fournir des meubles ou de l’électroménager. Il doit seulement garantir un logement décent : surface minimale de 9 m², hauteur sous plafond de 2,20 m, installations d’eau, d’électricité et de chauffage conformes.
Quels sont les 11 éléments obligatoires qui définissent un logement meublé ?
Le décret n° 2015-981 impose 11 éléments : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ≤ -6 °C, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager.
Un logement vide peut-il être requalifié en meublé ?
Oui. Si le logement réunit les 11 éléments obligatoires du décret n° 2015-981, il peut être requalifié en meublé par le locataire ou l’administration. Les conséquences sont lourdes : bail de 1 an au lieu de 3 ans, dépôt de garantie de 2 mois au lieu d’1 mois, et fiscalité BIC au lieu de revenus fonciers.
Quelle est la différence de durée de bail entre location vide et meublée ?
Le bail en location vide est de 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une personne morale), contre 1 an minimum en meublé (9 mois pour un étudiant). Le bail mobilité, lui, dure de 1 à 10 mois maximum.
Quel est le montant du dépôt de garantie en location vide ?
Le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges en location vide, contre 2 mois en location meublée. Ce plafond est fixé par la loi du 6 juillet 1989 et s’applique quelle que soit la durée du bail.
Peut-on laisser quelques meubles dans une location vide sans basculer en meublé ?
Oui. La requalification n’intervient que si l’ensemble des 11 éléments obligatoires est présent. Laisser un réfrigérateur, une table ou des luminaires ne suffit pas à transformer un bail vide en bail meublé, tant qu’il manque au moins un des 11 éléments.